전세보증금을 돌려받지 못할 때,
순서대로 해야 할 일

계약 기간이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"며 보증금 반환을 미루는 일이 많습니다. 이럴 때 순서를 잘못 밟으면 법이 보장하는 권리를 잃을 수 있습니다. 특히 보증금을 받기 전에 먼저 이사하는 것은 가장 흔하고 위험한 실수입니다.

00먼저, 내 권리부터 확인하세요

세입자를 지켜 주는 두 가지 권리가 있습니다.

• 대항력: 집에 입주하고 전입신고를 마치면, 그다음 날부터 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조)
• 우선변제권: 대항력에 더해 계약서에 확정일자를 받아 두면, 집이 경매로 넘어갔을 때 뒤에 설정된 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

등기부등본을 떼서 내 전입일·확정일자보다 앞선 근저당이 있는지도 함께 확인해 두세요. 이후 대응 전략이 달라집니다.

01계약을 끝내겠다는 뜻을 분명히 전하세요

세입자가 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면, 계약이 같은 조건으로 자동 연장될 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조)

문자로 알렸더라도, 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 이후 소송에서 언제 계약 종료와 반환을 요구했는지 증명하는 자료가 됩니다.

02이사하기 전에 임차권등기명령을 신청하세요

대항력과 우선변제권은 내가 그 집에 살면서 주민등록을 유지하고 있어야 지켜집니다. 보증금을 받지 못한 채 이사하고 주소를 옮기면 이 권리를 잃을 수 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3)

03전세보증금 반환보증에 가입했다면

주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 보증기관에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증기관마다 요구하는 서류와 청구 기한이 있으니 계약 종료 전후로 미리 확인하세요.

04지급명령 또는 보증금 반환 소송

집주인이 끝내 돌려주지 않으면 법원의 판단을 받아야 합니다.

• 지급명령: 집주인이 보증금 액수 자체를 다투지 않을 때 빠르고 비용이 적게 드는 방법입니다. 집주인이 이의를 신청하면 일반 소송으로 넘어갑니다.
• 보증금 반환 소송: 집주인이 원상복구 비용 공제 등을 주장하며 다툴 때 이용합니다. 보증금과 함께 지연이자(지연손해금)도 청구할 수 있는데, 언제부터 붙는지는 집을 비워 준 시점 등에 따라 달라집니다.

05판결을 받고도 돌려주지 않으면, 강제경매

판결이나 확정된 지급명령이 있으면 그 집에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 매각 대금에서 우선변제권의 순위에 따라 보증금을 배당받게 됩니다. 집주인의 예금이나 다른 재산을 압류하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.