전세보증금을 지키는 기본은 집을 넘겨받고 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그다음 지급명령이나 소송으로 판결을 받고, 필요하면 강제경매로 회수합니다.
전세보증금은 대부분 가장 큰 재산입니다. 계약이 끝났는데 돌려받지 못하고 있다면, 이사 날짜와 등기 순서를 잘못 잡아 권리를 잃지 않도록 순서대로 대응해야 합니다.
01대항력부터 확인하세요
임차인은 주택을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마치면, 그다음 날부터 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 이를 대항력이라고 하고, 확정일자를 함께 받아 두면 경매 등에서 순서에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
02이사 전에 임차권등기명령을 신청하세요
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제1항) 임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사를 가거나 전입을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제5항)
반대로 등기를 마치기 전에 이사를 가면 대항력을 잃을 수 있으니, 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
03보증금 반환은 이런 순서로 진행합니다
- 내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환을 요구합니다
- 임차권등기명령을 신청하고 등기를 확인합니다
- 지급명령이나 보증금반환 소송으로 판결을 받습니다
- 판결을 바탕으로 해당 주택에 강제경매를 신청해 회수합니다
전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관 청구 절차도 함께 확인해야 합니다.
04상가 임대차와 명도 분쟁
상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용되어 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회에 관한 규정이 있습니다. 임대인이라면 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않을 때 명도소송으로 건물을 돌려받는 절차를 진행합니다.
05김해암 변호사가 직접 하는 일
- 계약서와 등기부등본을 보고 대항력·우선변제권 순위를 검토합니다
- 임차권등기명령과 지급명령, 소장을 직접 작성합니다
- 판결 뒤 강제경매와 배당 절차까지 함께합니다
핵심 정리
- 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 보증금을 돌려받지 못했다면 이사 전에 임차권등기를 마치세요.
- 판결을 받은 뒤 강제경매로 보증금을 회수할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 새 세입자를 구해야 돌려준다고 합니다.
새 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정일 뿐입니다. 계약이 끝나면 집주인은 집을 돌려받는 것과 동시에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 때 신청할 수 있습니다. 계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없으므로, 계약 만료일과 해지 통보 날짜를 먼저 확인하세요.
보증금 반환이 늦어지고 있나요?
계약서와 등기부를 함께 보고 김해암 변호사가 지금 단계에서 해야 할 일을 직접 정리해 드립니다.이 페이지는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령은 최종 검토일(2026.10.21) 기준이며, 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.