공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 원칙적으로 나누어 갖는 현물분할을 하지만, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어질 염려가 있으면 경매해 대금을 지분대로 나누도록 명할 수 있습니다. 다만 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 분할을 청구할 수 없습니다.
부모님께 함께 상속받은 땅, 지인과 공동으로 산 상가를 정리하고 싶은데 한 사람이 "팔 생각이 없다"며 버티면 막막해집니다. 공유 부동산은 한 사람의 반대로 영원히 묶여 있지 않도록 분할을 청구할 수 있는 제도가 있습니다.
01공유자는 분할을 청구할 수 있습니다
공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 공유자들이 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. (민법 제268조) 공유 약정서가 있다면 이런 내용이 있는지 먼저 확인하세요.
02순서: 협의 → 소송
분할 방법에 관해 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. (민법 제269조) 소송 전에 협의를 시도한 기록(문자, 내용증명)을 남겨 두면 좋습니다. 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 하므로, 공유자가 여러 명이면 모두를 상대로 소를 제기합니다.
03현물분할과 경매분할
1. 현물분할(원칙) 토지를 지분 비율대로 나누어 각자 단독 소유로 만드는 방법입니다. 넓은 토지라면 위치와 모양을 고려해 나누고, 가치 차이는 돈으로 조정하기도 합니다.
2. 경매분할(예외) 현물로 나눌 수 없거나, 나누면 가치가 현저히 떨어질 염려가 있으면 법원은 물건을 경매해 대금을 나누도록 명할 수 있습니다. (민법 제269조) 아파트나 작은 건물처럼 물리적으로 나누기 어려운 부동산은 경매분할이 되는 경우가 많습니다.
3. 가격배상 한 공유자가 단독 소유를 갖고 다른 공유자에게 지분 가치를 돈으로 지급하는 방법도 사정에 따라 인정될 수 있습니다. 함께 살고 있는 집처럼 한 사람이 계속 사용하길 원하는 경우 검토해 볼 수 있습니다.
내 지분만 매각하는 것도 가능하지만, 공유 지분만 사려는 사람은 적고 가격도 크게 낮아지는 것이 보통입니다. 공유물분할 경매는 부동산 전체를 매각하므로 제값에 가까운 가격을 기대할 수 있다는 점이 다릅니다.
04소송 전에 처분금지가처분
소송 도중 다른 공유자가 자기 지분을 제3자에게 넘기면 당사자가 바뀌어 절차가 복잡해질 수 있습니다. 필요하면 상대방 지분에 처분금지가처분을 해 두는 것을 검토합니다. (민사집행법 제300조)
05진행 기간과 비용
다툼이 적으면 조정으로 비교적 빨리 끝나기도 하지만, 현물분할 방법을 다투거나 감정이 필요하면 길어집니다. 경매분할 판결이 나면 그 판결로 경매를 신청하고, 매각대금에서 비용을 뺀 금액을 지분대로 나눕니다.
06전남 토지라면 관할 지원부터, 상속 공유라면 상속재산분할부터
공유물분할 소송은 부동산 소재지 관할 법원에 낼 수 있습니다. 전남 지역 토지라면 해당 시·군을 관할하는 지원을 확인하세요. 상속으로 공유하게 된 경우라면 상속재산분할이 끝났는지에 따라 절차가 달라질 수 있으니 먼저 확인이 필요합니다.
핵심 정리
- 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있지만, 5년 내 분할금지 약정이 있으면 그 기간은 제외됩니다.
- 협의가 안 되면 공유자 전원을 상대로 법원에 분할을 청구합니다.
- 원칙은 현물분할, 나누기 어렵거나 가치가 크게 떨어지면 경매분할입니다.
- 지분만 파는 것보다 전체 경매가 제값을 받기 유리한 경우가 많습니다.
- 상대방이 지분을 넘길 우려가 있으면 처분금지가처분을 검토하세요.
자주 묻는 질문
지분이 적어도 분할을 청구할 수 있나요?
네. 지분 크기와 관계없이 공유자라면 분할을 청구할 수 있습니다.
상대방이 그 집에 살고 있어요.
분할 청구와 별개로, 상대방이 지분 비율을 넘어 단독으로 사용하고 있다면 사용료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.
상속받은 부동산도 바로 공유물분할을 청구할 수 있나요?
상속재산분할이 끝나지 않은 상태라면 가정법원의 상속재산분할 절차를 먼저 거쳐야 할 수 있습니다. 등기 상태와 상속 경과를 먼저 확인하세요.
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등기부와 공유자 관계, 원하는 정리 방향을 보고 협의와 소송 중 맞는 방법을 김해암 변호사가 직접 정리해 드립니다.이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령과 판례는 작성일 기준이며, 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.