상가 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 이 권리는 최초 계약을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다. 다만 3기분 차임 연체 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 갱신요구권 규정은 환산보증금이 일정 금액을 넘는 상가에도 적용됩니다.
계약 만료가 다가오는데 건물주가 "다른 사람에게 세를 주겠다"거나 "월세를 크게 올리겠다"고 합니다. 상가 임차인에게는 계약갱신요구권이 있어, 정해진 기간 안에 요구하면 원칙적으로 계약이 이어집니다. 어디까지 보장되는지 정리해 드립니다.
01언제, 얼마나 요구할 수 있나요
- 요구 시기: 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
- 보장 기간: 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간 10년을 넘지 않는 범위
이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)
이 갱신요구권 규정은 환산보증금이 일정 금액을 넘는 상가에도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조) 다만 차임 인상 제한 등 일부 규정은 적용 범위가 다를 수 있습니다.
갱신 요구는 말로도 할 수 있지만, 나중에 다툼이 생기지 않도록 문자나 내용증명으로 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 보내 두세요. 1개월 전을 넘기면 요구권 행사가 어려워질 수 있습니다.
02건물주가 거절할 수 있는 8가지 사유
다음 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축으로 점유 회복이 필요한 경우(계약 당시 계획을 구체적으로 알렸거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
- 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
1번은 연체 '사실'이 있었던 것만으로 해당될 수 있어, 나중에 밀린 월세를 갚았더라도 문제가 될 수 있습니다.
03건물주가 아무 말도 하지 않았다면
임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년입니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제10조)
04갱신할 때 월세를 얼마나 올릴 수 있나요
차임이나 보증금은 조세, 공과금, 경제사정 변동 등으로 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있지만, 증액은 대통령령으로 정한 비율을 넘을 수 없고, 계약이나 증액 후 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조) 환산보증금을 넘는 상가는 이 제한이 그대로 적용되지 않을 수 있으니 확인이 필요합니다.
05소송 전에 조정도 검토해 보세요
상가 갱신 분쟁은 상가 소재지 관할 법원에서 다투게 되며, 법률구조공단 등의 상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용할 수도 있습니다. 조정은 소송보다 빠르게 정리되는 경우가 있어 함께 검토해 볼 만합니다.
핵심 정리
- 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
- 전체 임대차기간 10년 범위에서 보장되며, 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.
- 3기분 차임 연체 사실, 무단 전대, 재건축 등 8가지 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
- 건물주가 기간 안에 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 갱신됩니다.
- 갱신 시 차임 증액은 법정 비율 이내로 제한됩니다.
자주 묻는 질문
건물주가 바뀌었는데도 갱신요구권이 있나요?
사업자등록 등 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 건물주에게도 갱신을 요구할 수 있습니다. 대항력 요건을 갖췄는지 먼저 확인하세요.
월세를 한 번 밀렸다가 갚았는데요.
연체액이 3기분에 이른 적이 없다면 이 사유로 거절하기는 어렵습니다. 반대로 한 번이라도 3기분에 이르렀던 적이 있다면 문제가 될 수 있습니다.
10년이 지나면 무조건 나가야 하나요?
갱신요구권은 행사할 수 없지만, 서로 합의해 새로 계약할 수는 있습니다. 이때도 권리금 회수기회 보호 규정은 별도로 적용될 수 있습니다.
상가 계약 갱신으로 고민 중이신가요?
계약서와 임대차 기간, 건물주의 통지 내용을 보고 갱신 가능성과 대응 방향을 김해암 변호사가 직접 정리해 드립니다.이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령과 판례는 작성일 기준이며, 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.