공사를 마치고도 대금을 받지 못했다면, 공사한 건물을 계속 점유하면서 대금을 받을 때까지 넘겨주지 않는 유치권을 행사하거나, 발주자 재산을 가압류한 뒤 공사대금 청구 소송을 할 수 있습니다. 공사대금 채권은 3년이 지나면 소멸시효가 완성되므로 기한 관리가 중요합니다. 발주자가 하자를 이유로 지급을 거부하는 경우가 많아, 공사 범위와 변경 내역, 완공 사실을 보여주는 자료를 미리 갖춰야 합니다.
인테리어나 리모델링 공사를 끝냈는데 발주자가 "마감이 마음에 안 든다"며 잔금을 주지 않습니다. 자재비와 인건비는 이미 나갔는데 막막합니다. 공사대금을 회수하는 방법을 순서대로 정리해 드립니다.
01대금은 언제 받을 수 있나요
공사(도급) 대금은 특약이 없으면 완성된 목적물을 인도할 때 동시에 지급해야 합니다. (민법 제665조) 계약서에 착수금·중도금·잔금 시기를 정했다면 그에 따릅니다. 그래서 공사를 완성했다는 점을 보여주는 것이 출발점입니다.
02방법 1: 유치권
다른 사람의 물건을 점유하고 있는 사람은 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 넘겨주지 않을 권리(유치권)가 있습니다. (민법 제320조) 공사한 건물이나 시설을 시공자가 계속 점유하고 있다면, 공사대금을 받을 때까지 열쇠를 넘기지 않는 방식으로 유치권을 주장할 수 있습니다.
- 점유가 계속되어야 합니다. 이미 열쇠를 넘기고 발주자가 입주했다면 유치권을 주장하기 어렵습니다.
- 점유를 불법적인 방법으로 시작했다면 유치권이 인정되지 않습니다.
- 출입문 잠금, 유치권 행사 안내문 부착 등 점유 사실을 분명히 하되, 발주자의 출입을 물리력으로 막는 과정에서 다른 분쟁이 생기지 않도록 주의하세요.
03방법 2: 가압류 후 소송
발주자가 부동산이나 예금을 가지고 있다면 가압류로 먼저 묶어 두고 소송을 진행할 수 있습니다. (민사집행법 제276조) 공사한 건물이 발주자 소유라면 그 건물이 가압류 대상이 되기도 합니다. 이후 공사대금 청구 소송(3천만 원 이하면 소액사건)이나 지급명령으로 판결을 받아 강제집행합니다.
04하자 주장에 대비하세요
발주자가 대금을 미루는 가장 흔한 이유는 "하자가 있다"는 주장입니다. 하자가 있다면 보수하거나 그만큼 대금이 줄어들 수 있지만, 사소한 하자를 이유로 잔금 전체를 주지 않는 것은 다툴 수 있습니다. 다음 자료가 중요합니다.
- 계약서와 견적서(공사 범위)
- 추가·변경 공사를 요청받은 문자나 메신저 기록
- 공사 진행 사진과 완공 사진
- 하자 지적을 받은 시점과 보수 내역
말로 추가 공사를 요청받고 진행한 경우가 많은데, 이때 문자로 요청 내용과 금액을 확인받아 두지 않으면 나중에 추가 대금을 받기 어렵습니다.
053년 소멸시효를 기억하세요
공사의 도급을 받은 사람의 공사에 관한 채권은 3년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. (민법 제163조) 일반 채권(10년)보다 훨씬 짧으니, 잔금을 받지 못한 채 시간이 흐르고 있다면 바로 법적 절차를 검토하세요.
06전남 현장이라면 현지 법원에, 자료는 공사 직후에
공사대금 분쟁은 현장 사진과 메신저 기록이 핵심 증거라, 공사가 끝나면 바로 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다. 공사 현장이 전남에 있다면 그 지역 관할 법원에 가압류를 신청할 수 있고, 금액이 작다면 시·군법원의 소액 절차도 활용할 수 있습니다.
핵심 정리
- 공사대금은 특약이 없으면 완성된 목적물 인도와 동시에 지급해야 합니다.
- 공사한 건물을 계속 점유하고 있다면 유치권을 주장할 수 있습니다.
- 발주자 재산을 가압류한 뒤 소송이나 지급명령으로 회수할 수 있습니다.
- 하자 주장에 대비해 계약서, 추가 공사 요청 기록, 완공 사진을 갖추세요.
- 공사대금 채권은 3년 소멸시효가 적용됩니다.
자주 묻는 질문
하청업체인데 원청이 돈을 안 줘요.
원칙적으로 계약 상대방인 원청에 청구합니다. 다만 하도급 관련 법령에 따라 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있는 경우가 있으니 계약 구조를 확인해 보세요.
계약서 없이 구두로 공사했어요.
계약서가 없어도 견적 문자, 대금 일부 지급 내역, 공사 사진 등으로 계약과 공사 범위를 입증할 수 있습니다.
발주자가 하자 보수비를 공제하겠다고 해요.
실제 하자가 있다면 보수비 상당액이 공제될 수 있지만, 하자의 존재와 금액은 발주자가 근거를 보여야 합니다. 다툼이 크면 소송에서 감정을 통해 정하게 됩니다.
공사대금을 받지 못해 곤란하신가요?
계약서와 공사 내역, 대금 지급 기록을 보고 유치권·가압류·소송 순서를 김해암 변호사가 직접 정리해 드립니다.이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령과 판례는 작성일 기준이며, 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.