요약 답변

임차인이 계약 종료 후에도 건물을 비우지 않으면 임대인은 건물 인도(명도) 소송을 해서 판결을 받은 뒤 강제집행으로 돌려받습니다. 월세 연체를 이유로 해지하려면 주택 등은 연체액이 2기분, 상가는 3기분에 이르러야 합니다. 소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결로 집행할 수 없게 될 수 있어, 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 중요합니다.

월세가 몇 달째 밀렸는데 연락도 되지 않거나, 계약 기간이 끝났는데 "갈 곳이 없다"며 버티는 세입자가 있습니다. 답답한 마음에 문을 따거나 짐을 빼면 오히려 임대인이 처벌될 수 있습니다. 명도는 반드시 법적 절차로 진행해야 합니다.

01먼저 계약을 끝낼 수 있는지 확인하세요

명도를 청구하려면 임대차계약이 기간 만료나 해지로 끝나 있어야 합니다.

해지는 임차인에게 해지 의사를 통지해야 효력이 생기므로, 내용증명 등으로 통지한 기록을 남겨 두세요.

02소송 전에 점유이전금지가처분

명도소송 도중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 할 수 있습니다. 이를 막기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다. 가처분은 다툼의 대상이 바뀌면 권리를 실행하기 어려워질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. (민사집행법 제300조)

03명도소송 진행

  1. 소장 제출: 건물 인도와 함께 밀린 월세, 계약 종료 후 사용료(차임 상당 부당이득)를 함께 청구합니다.
  2. 송달과 답변: 세입자가 다투지 않으면 무변론 판결로 비교적 빨리 끝날 수 있습니다.
  3. 판결 또는 조정: 이사 날짜를 정해 조정으로 끝나는 경우도 많습니다.

보증금이 남아 있다면 밀린 월세와 사용료를 공제하고 남은 금액을 돌려주는 구조로 정리됩니다.

하면 안 되는 일
  • 세입자 동의 없이 문을 열거나 잠금장치를 바꾸기
  • 짐을 마음대로 빼서 버리기
  • 단전·단수로 압박하기 이런 행동은 주거침입, 재물손괴, 업무방해 등으로 임대인이 처벌되거나 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

04강제집행

판결을 받았는데도 나가지 않으면 법원 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 집행관은 임차인의 점유를 빼앗아 임대인에게 인도하며, 집행할 때 임대인이나 대리인이 출석해야 합니다. 남아 있는 짐은 집행관이 꺼내 임차인에게 넘기거나, 받지 않으면 보관하고 이후 매각 절차를 밟을 수 있습니다. (민사집행법 제258조) 보통 집행 전에 자진해서 나가라는 계고 절차가 먼저 진행됩니다.

05걸리는 기간과 비용

다투지 않는 사건은 소장 제출부터 판결까지 몇 개월 안에 끝나기도 하지만, 송달이 어렵거나 다툼이 있으면 더 길어집니다. 인지대·송달료, 가처분 비용, 집행 비용(노무비·보관료 등)이 드는데, 판결에서 소송비용을 상대방이 부담하도록 정해지면 나중에 청구할 수 있습니다.

06광주·전남에서 명도소송과 집행은 어디에 신청하나

명도소송과 가처분은 건물 소재지 관할 법원에 낼 수 있습니다. 광주지방법원 관할 지역은 본원과 각 지원으로 나뉘므로 건물이 있는 시·군을 기준으로 확인하세요. 집행은 해당 법원 집행관사무소에 신청합니다.

핵심 정리

  1. 명도를 청구하려면 계약이 기간 만료나 해지로 끝나 있어야 합니다.
  2. 월세 연체 해지는 건물 2기분(상가 3기분) 연체가 기준입니다.
  3. 소송 전 점유이전금지가처분으로 점유가 넘어가는 것을 막으세요.
  4. 판결 후 집행관의 인도 집행으로 건물을 돌려받습니다.
  5. 문을 따거나 짐을 빼는 자력구제는 임대인이 처벌될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

월세를 한 달만 밀려도 내보낼 수 있나요?

연체만을 이유로 해지하려면 주택 등은 2기분, 상가는 3기분 연체에 이르러야 합니다. 그 전에는 해지가 어렵습니다.

세입자와 연락이 안 돼요.

연락이 안 되어도 소송은 진행할 수 있습니다. 송달이 안 되면 다른 송달 방법을 거쳐 판결을 받고 집행합니다.

이사비를 주고 합의로 끝낼 수 있나요?

네. 소송 전이든 중이든 이사 날짜와 보증금 정산, 이사비를 정해 합의할 수 있습니다. 합의서나 조정조서로 남겨 두면 약속을 어겼을 때 집행에 활용할 수 있습니다.

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이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 법령과 판례는 작성일 기준이며, 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.